住まいの売却や不動産の売却は、生涯の中でそんなに経験することではありません。初めてという方が多いのが、不動産売買の特徴でもあります。大きなお金の動くことですから、まったくの予備知識もないのは、「不安」ですし「心配」です・・。ですから、ほんの少しの時間を使って、売却に関した知識を得たいという方は、是非このサイトを活用して下さい。相談お問合せもお気軽にどうぞ！

■不動産売却の流れ

① 不動産会社への事前の相談

事務所での相談、ご自宅での相談どちらでもＯＫです。しっかりと相談しましょう。

② 　物件の価格査定

いくらで売れるのだろうか？無料で査定を行います。お気軽に、ご依頼下さい。簡易査定（机上査定→自宅へ訪問しないで、電話と郵送で実施）、詳細査定（訪問査定）があります。より詳しく適正な査定を希望する方は、詳細査定をおすすめ致します。

③ 必要費用、経費の確認

売却するのに必要となる、手数料や経費、税金など前もって確認しておきましょう。売却した金額から、必要な費用を差し引いて、手元にいくら残るのか、つかんでおきます。

④ 売り出し価格の決定

売主と十分に話し合い、査定価格を参考にしながら決定します。相場よりかけ離れた、高額の価格とならないようにすることが大切なポイントになります。

⑤ 媒介契約締結

売却が決まったら、不動産会社との間で、媒介契約を締結します。

媒介契約とは、物件の売却を、正式に不動産会社に依頼することです。

⑥ 販売活動

売却物件の不動産流通機構（レインズ）への登録。事務所や店頭への掲示。インターネットやホームページ、チラシへの掲載。不動産情報誌、看板設置などを通して、販売活動を実施。定期的な進行状況の報告を受ける。

⑦ 申込書の受領

購入希望者が現れましたら、申込書を提出してもらいます。希望者が同時に数名出た場合は、優先順位に従って検討します。資金計画が決定次第、売買契約の準備に入ります。（ローン利用者は銀行の事前診断が必要となります）。

⑧ 重要事項説明の実施

売主、買主の両者に売買、並びに物件に関して、重要事項説明を、専任の宅地建物取引士が行います。内容をしっかりと確認することが重要です。

⑨ 売買契約を結ぶ

売買契約書へ署名、捺印を行い、買主から、手付金（売買代金の一部）を受領します。

⑩ 銀行ローンの申込

ローン利用者は事前診断に基づき、正式にローンの申込を行います。融資決定まで数週間かかります。

⑪ 売買代金残金の支払い

残金の支払いを受けると同時に、所有権移転手続きを行います。買主、売主、司法書士、仲介担当社（者）融資担当者が同席します。

⑫ 物件を引き渡す

現地で売主、買主が立会い、売却不動産の引渡しを行います（隣地境界は必ず明示しなければなりませんので、購入希望者が現れた時点で行っておくことが原則です）。

⑬ 確定申告

売却した翌年の2月～3月に行います。譲渡益があっても、なくても、あるいは特別控除の対象者であっても、必ず申告は行わなければならない。税金に関しての詳細は税務署または税理士に相談しておくと安心です。

住宅の譲渡に利用可能な税制特例（該当者のみ）

•居住用財産の譲渡に関する特例措置【所得税、個人住民税】

•空き家の発生を抑制するための特例措置【所得税、個人住民税】

売却価格を決める時の注意点！

ちょっとまった！その査定！

今あなたが売ろうとしている物件の「本当の値段」をご存知ですか？

数百万円～何千万円もの売却で損をしないためには、不動産の適正価格を判断することが不可欠です。しかしながら、多くの人はその方法がわかりません。

不動産情報誌を見たり、新聞に折り込まれる不動産広告などから、おおよその見当をして、結局はその情報誌を発行している不動産会社や広告を折り込んでいる不動産会社に「査定」を依頼してしまうという人がほとんどだろうと思います。

どの不動産会社も「無料査定」「スピード査定」を打ち出していますので、お客様はそこに電話をかけてしまうわけです。

不動産会社の担当者は、「何故売るのか？急いでいるのか、そうでないのか？いくらで売りたいのか？」をさりげなく会話の中で聞きながら、依頼者の事情を考慮して「査定書」を作成します。

当然ですが、その査定価格になった理由、根拠を証拠となる資料などを提示しながら説明することになります。

そこで問題なのはその「査定価格」なのです。

通常はお客様が考えている金額と大きな差があるのが一般的です。お客様の考えた価格と、不動産会社の査定価格とはその算出の根拠になる資料が異なることが多いからです。

不動産会社はお客様の希望を最大限に考慮しますが、本音では最終的に売れる価格は自社が出した査定価格に近くなると考えています。

そこで、とりあえず、よほどの事情で「売り急いで」いなければ、お客様の希望価格を優先して売買価格を決めることになります。

売り急いでいる場合は、査定価格を下げて提示し、さらに売買価格を下げるようになりますし、極端な場合は不動産会社が買い取り、転売益が得られるような「※買い取り価格」にまで下げて提案することもあります。

不動産の「価格査定」には、さまざまな事情や戦略が、込められているのです。

不動産会社によっては自社で「※専任媒介契約」を取りたいために、わざと査定価格を「適性価格より高く出す」ところもあります。

売りたい人は1円でも高く売りたいですから「高く」査定を出したところに頼むだろうという戦略があります。

そのようにして自分の会社で依頼を受け販売活動に入りますが、徐々に売買価格を下げていくか、買い希望者に「※指値（さしね）」をさせて「この価格に下げてもらえるならすぐに買いたいお客様がいるんですがどうしましょうか？」と言った方法で価格ダウンを提案することもあります。

逆に、すぐにでも手数料を手にしたい不動産会社の場合は「適正価格よりも下げて出す」傾向があります。「ちょうど当社の手持客の中に条件が合いそうな方が何名かおりますのでご紹介させて下さい」という誘い水まで準備して「※専任媒介契約」を提案します。

確実に決まるとは説明していませんので、後日、手持ちの客で決まらなかった理由をいろいろと伝えて「当初の低い査定価格」で引き続き販売活動を継続します。

いずれの場合も自社で客付けの主導権を握り「※両手の手数料」を狙う為の戦略です。

どちらの場合も不動産会社の事情が優先されており「売主の利益」は、ほとんど考慮されておりません。

実は、極端に早く売れることも、長期間売れないことも、どちらも、売主の利益にはつながりにくいのです。

「早く売れた」ということは、もしかしたら少し時間をかければ「もっと高い価格でも売れた」のではないか？という疑念が湧きますし、「なかなか売れない」ということは、「査定価格があまりにも高かったので、売れるチャンスを逃してしまったのではないか？」という疑問が出てきます。

このようなことからも「適正価格」をキチント調査するということが極めて大切になってきます。

宝石を買ったりする時は、よほど安価なものでない限り「鑑定書」がついてきます。

「このダイヤは何カラットで原産地は○○加工の方法は○○」と書いてあります。

「適性価値」の保証がなされていることと同じことなので、価格が高くても「価格に見合った」ものなんだなと納得がいくのだと思います。

でも、不動産に関しては、そのような「鑑定書」がついていません。100万円のダイヤモンドの指輪に「鑑定書」がついていて、その何倍も何十倍もする不動産には、鑑定書のようなものはついていない。何か変？ですよね。

大きな金額が動くのに、その「適正価格」がわからない。価格を査定してもらうと「不動産会社」の営業戦略で大きな差が出る。

売る人にとっては、いろいろな理由があって不動産を手放すのですから「適正な価格」で売りたいと考えるし、買う人にとっては、大きなお金を払うのだから、それに見合う「適正な価格」で買いたいと思うわけです。

不動産を売ろうかどうか考えるようになると不動産情報に敏感になります。

自分の不動産はどの位の価格なんだろう？いくら位で売れるんだろうか？が大きな関心事になり、各種の情報誌や新聞折り込み広告、戸別配布されるチラシなどに関心をはらうようになりますし、ホームページを閲覧するなどの「情報収集活動」を活発化させます。

情報収集媒体は、すべて、「不動産業者の宣伝広告媒体」であり情報源は、「個性の異なる数社からのもの」ではなく、特定の業者が中心になってしまいがちです。

「当地区で大至急売り物件を探しているお客様がいます」

「お客様の生の声・・・・○○地区に△坪ぐらい探してます、予算は××円で、現金で支払います」

「買取します！現金で即金払い」

「ただ今無料査定キャンペーン中！」

「あなたの不動産価格、専門担当員が無料査定します」

「売地・売家求む！コンピュータで無料査定します」

「ホームページで今すぐ無料査定が出来ます。お申し込みは・・・・」ｅｔｃ

このようなタイトルに、不動産を売ろうかどうか考えている人は反応してしまうのです。

事前に研究をして情報収集をするという人はそんなに多くはなく、不動産関係に友人知人がいない、という人がほとんどですから、それはそれで仕方のない事なのかも知れませんが、こうして広告宣伝の多い不動産業者に足を向けてしまうのです。

不動産を売りに出す事情は人それぞれです。

○ 住宅ローンなどの返済困窮者、ローン破綻者

○ 事情で、お金が必要になった（換金）

○ 転勤で住まなくなり戻ってこない

○ 住み換え、買え換え

○ 住む人が居なくなった

○相続したが自分達は住む予定はない

○介護施設等に入所する

○etc・・・

「売ろうか？どうしようか？」の決断をするために、最後の最後、ギリギリまで迷い悪戦苦闘をするのです。

売る決断をした時には「一日でも早く売らなければならない状況」に陥っているか、それに近い状態になっているということもあります・・。

ローン破綻の場合は、すでに手遅れで、裁判所の「競売」にかけられ、強制的に売却させられるものもあります。

いずれにしても、何らかの事情で「不動産を売らなければならない状況になった人は出来るだけ早く売りたい！」という考えになってきます。

「すぐ売るかどうかはわからないけれども、価格査定をやってもらえるか？」

「事情で不動産を売ろうかな？と考えているが、査定してもらえますか？」

意を決して不動産業者に電話をかけると当然ですが、すぐに営業マン？が飛んできます。

「私は当地区を担当している○○です。当社は、いわき地区ではナンバーワンの実績・・・宅建取引士や専門資格者が多数名いて・・おかげさまで△年以上もやらせていただいています・・不動産屋はよく分からないアヤシイ業者が多いですから気をつけたほうがいいですよ・・当社は・・・ですから安心してください・」

自分の会社の実績、業歴、社員数、資格者の多いことなどの「会社の優秀性」をアピールしてお客様を安心させます。

抵当権や差し押さえ借金の有無などの調査は、第一回目の面談後すぐに調査をしますが、通常は問い合わせをいただいた時点で事前調査を行います。

○売りたい人と不動産所有者が異なる？

○相続登記がなされていない？

○相続人が多く争族（？）になっている？

○権利関係が複雑になっている？

○抵当権や差し押さえの設定者は誰か？

○抵当権が抹消できない？

○測量図が無い？

○境界が不明？

○他人の土地がはみだしているが？

○登記されていない？

○公図上に道路がない？

○建築できない？

○建て替えが出来ない

○農地になっていて農家以外には売れない？などなど・・。

このような問題はよくあることですので、それ以外のヒアリング（聞き取り）をするのがポイントです。

「当社意外の不動産業者に相談をされたことはないですか？」

「いくらで売りたいですか？」

「なぜ売ることになったのですか？」

「いくら位で売りたいのですか？」

「すぐに売れると思いますか？」・・・・・・。

「当社は地域ＮＯ１の不動産会社です、買いたいお客さまを常時○○名ほど保有しています。不動産情報誌の発行、広告宣伝の新聞折込、看板の数・・云々・・ポスティング（戸別の宅配）・・・ホームページは毎日更新・・・オープンハウスは毎週実施・・云々」を徹底してやりますからどこよりも早く売れる確率が高く、しかも経験豊富な担当者がお手伝いしますから安心です。是非お任せ下さい・・。

しかしこのように徹底的にお手伝いさせていただくためには、当社へ「専任売介」の依頼を申し込んでいただかなければなりませんので、本日、ここに書類をお持ちしましたので署名、捺印をお願いします・・・・」

この時に「専属専任媒介契約、専任媒介契約、一般媒介契約」それぞれの内容の違いを正確に説明している業者、あるいは担当者がどれだけいるか？はわかりません。

○「専属専任媒介」は一社だけの業者にまかせますよ、他の業者にはお願いしませんよ。依頼者自身でお客を見つけた時でも手数料は払いますよ、いう内容。

○「専任媒介」は専属とほぼ同じですが、違いは「依頼者自らが、お客を見つけて来たときには手数料は払いませんが、お客からはもらってね」ということ。

○「一般媒介」は複数の業者にお願いしますよ。手数料は一番先に決めた業者に払いますよ。当然ですが依頼する価格や条件は同じですよ。

不動産業者は「専任媒介」を欲しがります。

内容を読んでいただければご理解いただけるものと思いますが、手数料を最低でも取れることになるわけですから。

そして両手手数料（売主、買主の両者から）も狙うことが出来ますから、一生懸命です。

この「専任媒介」をもらうために大量の広告宣伝を実施し知恵を絞り、ありとあらゆる営業トークや、宣伝文句を磨いていると言っても過言ではありません。

そのために専任媒介契約を獲得する入り口として、常に「無料査定」をアピールするのです。

「価格査定」

査定は不動産鑑定とは異なります。一般的には（財）不動産流通近代化センターの価格査定マニュアルに基づいて算出しますが、査定を担当する人の主観によって査定額が異なってきます。

同業者との差別化のため、独自な方法で査定書を作成し、ページ数を極端に厚くして、いかにも特別な方法で査定したように演出効果を狙う業者もあります。

「査定の基本、考え方」はシンプルで（財）不動産流通近代化センターから出発しているのです。

「もっと詳しく査定して欲しい」と思われる方は、それなりの費用を負担して不動産鑑定士に依頼する方法もありますが、そういった方はほとんどいらっしゃいません。

不動産の売却を依頼するお客様にとって、どの媒介契約が適切でしょうか？

よーーくお考えいただきたいと思います。

「説明を、きちんと、お聞きになって納得されてご依頼なされるなら問題はない」ですが、もし、なんかよく分からずに、不動産業者のペースに乗って、まかせてしまうのであれば、是非とも「他の業者」に第二の査定（診断）をしていただくことをお勧めします。

たとえば重大な病気の場合では、最初の医師の診断だけではなく、「セカンドオピニオン」として複数の医師の診断を試みるということが、当たり前に行われる時代になってきました。

同じ診断の場合もあれば、異なった診断もあるでしょう。そうした複数の医師の診断から、最終的には自己責任で選択し、治療法を選択する。

大きな金額の動く不動産の売買にも同じことを考えても良いのではないでしょうか？

不動産業者はたくさんあります。

あなたは、どんな基準で、どんな不動産業者を選択し、どんな担当者を選ぶのでしょうか？

アイナル不動産センター代表の不動産バカのガンコおやじは、おかげさまで30数年の業界経験、実績を積んでまいりました。この経験、知識、実績を通して、お客様のご相談をお受けしたいと思っています。

売却や査定に関する相談は、どんなことでもかまいません、お気軽にお寄せ下さい。ガンコおやじが無理な売り込みをしたり、営業行為をすることは絶対にありませんのでご安心下さい。

普段は忙しくしておりますので、以下の日時限定で、対応させていただきますので宜しくお願い申し上げます（事前にご予約下さい）。

★日時・・・毎月の第二土曜日（18時～20時の間）（必ず事前にご予約下さい）

★場所・・・アイナル不動産センター事務所（駐車場は事務所前）

　　　　　　いわき市内郷御厩（みまや）町四丁目110-1、ヨークベニマル駐車場向かい　ラーメン東風さん並び

★予約・・・「相談を予約したい」とおっしゃって下さい！

　　　　　　　電話　0246（45）2344　メール：inal@poppy.ocn.ne.jp